حکم تخلیه ملک و همه‌چیز درباره آن!

قرارداد اجاره از قرارداد‌های رایجی است که امروزه بسیار کاربرد دارد. اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود و در ازای استفاده از مال اجاره، اجاره‌بها به موجر پرداخت می‌کند. مستاجر و موجر به موجب عقد اجاره، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند. در صورتی که تعهدات از سوی مستاجر انجام نشود، مالک می‌تواند حکم تخلیه ملک خود را بگیرد. در این نوشته سعی شده است به شرح و بررسی حکم تخلیه ملک و شرایط و چگونگی اجرای آن پرداخته شود. حکم تخلیه چیست؟ “تخلیه” در لغت به معنای “خالی کردن” است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خود انجام دهد. تخلیه ملک معمولا در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می‌شود. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند دستور تخلیه ملک خود را بگیرد. البته در مواردی موجر می‌تواند تقاضای صدور دستور تخلیه داشته باشد و در مواردی دیگر باید تقاضای صدور حکم تخلیه کند. در ادامه به توضیح تفاوت این دو مورد پرداخته می‌شود. تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه جهت تخلیه ملک مسکونی از دو روش می‌توان برای تخلیه اقدام کرد: تقاضای دستور تخلیه ملک تقاضای حکم تخلیه ملک تقاضای دستور تخلیه دستور تخلیه فقط در زمانی صادر می‌شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و در موارد دیگر نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه کرد. برای درخواست دستور تخلیه باید کلیه شرایط زیر با هم وجود داشته باشند: ملک موضوع قرارداد مسکونی باشد و در خصوص تجاری دستور تخلیه صادر نمی‌شود. قرارداد موضوع دعوا، اجاره باشد و در سایر عقود دستور تخلیه صادر نمی‌شود. قرارداد موضوع دعوا سند عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد. در مواردی که با سند رسمی ملک مسکونی اجاره داده شده باشد، نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه کرد. اجاره‌نامه مدت داشته باشد. اجاره‌نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد. هر دو نسخه اجاره‌نامه به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد. دو تن شاهد، هر دو نسخه اجاره‌نامه را امضا کرده باشند. مدت اجاره تمام شده باشد. در صورت وجود همه این شرایط و با ارائه دادخواست تخلیه ملک به شورای اختلاف محل وقوع ملک، دستور تخلیه صادر خواهد شد. اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور برگ اجرائیه ندارد و اصولا طی یک هفته پس از تقدیم تقاضای صاحب‎خانه، انجام می‌شود. پس از ابلاغ اوراق قضایی یا اجرائیه، چنانچه تا ۳ روز مستاجر ملک را تخلیه نکرد و تحویل نداد، دستور تخلیه در روز و ساعت مشخص از سوی مأمور اجرا انجام خواهد شد.  

تقاضای حکم تخلیه حکم تخلیه حکمی است که دادگاه آن را صادر می‌کند، اما در مورد املاک مسکونی طبق قانون، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. دریافت حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر و تقاضای صدور اجرائیه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری خواهد برد. تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که در مواردی که نیاز به صدور حکم تخلیه باشد، حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل و دفاعیات طرفین شنیده شود، اما درباره دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نبوده و صرفا با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره صادر می‌شود. مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه با توجه به نوع اجاره، مرجع صدور حکم تخلیه و صدور دستور تخلیه متفاوت است: اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی رسمی بوده و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، باید تخلیه ملک مورد اجاره را از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضا کرد. فرایند تخلیه از طریق واحد اجرای اسناد رسمی، کوتاه‌تر از دادگاه است. در قرارداد‌های اجاره املاک مسکونی که با سند عادی انجام شده باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، اقدام به صدور دستور تخلیه می‌کند که به آن “دستور تخلیه شورای حل اختلاف” می‌گویند. اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی دارای شرایط فوق نباشد، نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را کرد، بلکه باید تقاضای صدور حکم تخلیه کرد که مرجع صالح رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. اگر قرارداد اجاره در خصوص اجاره املاک تجاری، چه قرارداد رسمی و چه عادی باشد، مرجع صالح رسیدگی به تقاضای تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.  

چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟ مواردی که مالک بر اساس آن‌ها می‌تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف، حکم تخلیه ملک را بگیرد، به شرح زیر است: ۱ – انقضاء مدت اجاره با منقضی شدن و تمدید نشدن قرارداد اجاره، مالک می‌تواند درخواست صدور حکم تخلیه کند. جهت این کار به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه را می‌دهد. ۲ – پرداخت نکردن اجاره‌بها به مدت سه ماه هرگاه مستاجر به مدت سه ماه اجاره‌بها را نپردازد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، درخواست صدور حکم تخلیه ملک را مطرح کند. این حق قانونی در ماده ۶ و همچنین بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بیان شده است که استفاده از این حق شرایطی دارد که به شرح زیر است: مالک باید بعد از گذشت ۱۰ روز از ماه سومی که مستاجر اجاره را پرداخت نکرد، اقدام به ارائه دادخواست حکم تخلیه کند. مستاجر می‌تواند حداکثر تا ۱۰ روز از موعد قانونی مذکور در قرارداد، اجاره را بپردازد. مستاجر می‌تواند فقط یکبار بلافاصله پس از دریافت حکم تخلیه، اقدام به پرداخت اجاره‌بهای معوق خود به مالک و از اجرای حکم تخلیه جلوگیری کند. ۳ – انتقال مال مورد اجاره به غیر اگر مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به اجاره ملک به شخص دیگری کند، مالک می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند. ۴ – استفاده از ملک در موارد نامشروع یا غیر قانونی مثلا استفاده از ملک به عنوان قمارخانه یا استعمال مواد مخدر یا اقدام به اسکان بیش از اندازه قید شده در قرارداد اجاره یا استفاده از ملک مسکونی در مواردی غیر از سکونت مثل انبار یا دفتر. این موارد می‌تواند از مصادیق استفاده نامشروع و غیر قانونی بوده و مستند صدور حکم تخلیه قرار گیرد.  

مراحل صدور دستور تخلیه در صورت انقضای مدت اجاره املاک مسکونی، موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه می‌کند. از نظر قانون‌گذار، دستور تخلیه یک دستور است و رأی محسوب نمی‌شود، بنابراین بدون تشریفات رسیدگی است و نیازی به تقدیم دادخواست در فرم چاپی مخصوص و حتی واریز هزینه دادرسی نیست؛ اما در رویه قضایی مراجعین مجبور به تقدیم دادخواست چاپی و واریز هزینه دادرسی می‌شوند. پس از ارجاع پرونده به شعبه‌ای از شورای حل اختلاف، موجر با مراجعه به شعبه و واریز مبلغ ودیعه پرداختی از سوی مستاجر در حساب سپرده دادگستری، اقدام به دریافت دستور تخلیه در صورت وجود شرایط قانونی از شعبه مربوطه می‌کند. این دستور از سوی واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا واحد اجرای احکام مدنی دادگستری محل وقوع ملک، اجرا می‌شود. مدارک لازم جهت صدور حکم تخلیه مدارک مورد نیاز جهت صدور حکم تخلیه عبارت است از: برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا به علاوه یک برگ سند مالکیت قرارداد اجاره مدارک هویتی خواهان اجرای حکم تخلیه پس از این که موجر با مدارک لازم ثابت کرد که مستاجر باید ملک را تخلیه کند، حکم صادر می‌شود. حدوداً پس از ۲۴ ساعت از صادرشدن آن به مستاجر ابلاغ می‌شود. مستاجر پس از ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک مورد اجاره را تخلیه کند و تحویل مالک دهد. مبلغ ودیعه یا همان پول پیش که نزد مالک است باید به مستاجر پرداخت و رسید آن به مقام قضایی تحویل داده شود. حکم تخلیه زمانی صادر خواهد شد که ودیعه نزد مالک به مستاجر برگردانده شده باشد. همچنین اگر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مالک مبلغی را از مستاجر دریافت کرده باشد، اما در قرارداد ذکر نشده باشد که این مبلغ بابت ودیعه است یا سرقفلی، این مبلغ باید به عنوان ودیعه در نظر گرفته شود. سؤالات متداول معمولا گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟ به محض تقاضای موجر بدون تشکیل جلسه دادرسی و احضار مستاجر از سوی مرجع قضایی، حکم تخلیه صادر می‌شود و اجرای آن در صورت اخذ وکیل ملکی متخصص نهایتا ظرف یک ماه صورت می‌گیرد. اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، برای گرفتن تخلیه باید به کجا مراجعه کرد؟ در صورتی که قرارداد اجاره از نوع رسمی باشد، یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین رسیده باشد، مالک می‌تواند با مراجعه به دایره اجرای اداره اسناد و املاک، برای تخلیه مورد اجاره اقدام کند. اگر قرارداد اجاره عادی باشد، برای گرفتن حکم تخلیه باید به کجا مراجعه کرد؟ در قرارداد‌های اجاره املاک مسکونی که با سند عادی انجام شده باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، اقدام به صدور دستور تخلیه می‌کند. برای تخلیه ملک، اظهارنامه لازم است؟ خیر. برای درخواست تخلیه لازم نیست که به مستاجر اظهارنامه ارسال شود، بلکه مستاجر با انقضاء قرارداد اجاره مکلف به تخلیه ملک است و نیازی به ارائه دادخواست توسط مالک یا ارسال اظهارنامه وجود ندارد. اجرت‌المثل ایام تصرف به چه معنا است؟ اگر در قرارداد، اجاره‌بها به صورت واضح و صریح مشخص شده باشد، به آن اجرت المثل گفته می‌شود. اما اگر میزان اجاره‌بها صراحتا در قرارداد نیامده باشد، اجاره‌بها بسته به شرایط مختلفی از جمله قیمت عرفی منطقه، متراژ ملک، سال ساخت و غیره از سوی کارشناس مشخص شده و مستاجر مکلف به پرداخت آن است. به این نوع اجاره‌بها که به موجب حکم دادگاه مشخص می‌شود، اجرت‌المثل می‌گویند. اگر در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر نتواند تخلیه کند، تکلیف چیست؟ اگر در زمان اجرای دستور تخلیه به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و تقاضای مهلت کند، مرجع قضایی با دادن مهلت به مستاجر برای یک نوبت و به مدت حداکثر یک ماه موافقت خواهد کرد. آیا دستور تخلیه قابل اعتراض است؟ دستور تخلیه صادره از ناحیه شورای حل اختلاف، قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نیست. تفاوت اصلی دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟ تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که در مواردی که نیاز به صدور حکم تخلیه باشد، حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل و دفاعیات طرفین شنیده شود، اما درباره دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نیست و تنها با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره صادر می‌شود. چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟ از مواردی که می‌توان حکم تخلیه گرفت، می‌توان به انقضای مدت اجاره، پرداخت نکردن اجاره‌بها به مدت سه ماه، انتقال مال مورد اجاره به غیر و استفاده از ملک در موارد نامشروع یا غیر قانونی، اشاره کرد. برای گرفتن حکم تخلیه چه مدارکی لازم است؟ مدارکی که برای گرفتن حکم تخلیه لازم است، شامل برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا به علاوه یک برگ، سند مالکیت، قرارداد اجاره و مدارک هویتی خواهان می‌شود. جهت صدور حکم تخلیه، تکلیف مبلغ ودیعه چیست؟ مبلغ ودیعه یا همان پول پیش که نزد مالک است، باید به مستاجر پرداخت و رسید آن به مقام قضایی تحویل داده شود. حکم تخلیه زمانی صادر خواهد شد که ودیعه نزد مالک به مستاجر برگردانده شده باشد. 

منبع